2022년 첫 부동산 임장 :: 의정부시 입지분석 임장후기

 

 

안녕하세요 

하고재비 입니다. 

 

겨울이 되고 바깥활동을 많이 줄이다보니 

임장도 굉장히 오랜만에 마음먹고 나가보았습니다. 

 

유난히 추위를 많이 타기도 하고 억지로 나갔다가 아예 

투자를 포기할수도 싶은 마음에 겨울에는 집에서 할수 있는 손품과 독서 강의 위주로 

공부하고 있습니다. 

 

그래도 ! 1월 1일은 첫 시작을 임장으로 해보자는 마음으로 

그동안 말로만 듣던 지역인데 한번쯤 가보고 싶었던 리스트에 있던 

의정부시와 양주시 임장 계획을 세우게 됩니다. 

 

부동산에 관심이 없던시절 의정부=부대찌개 

양주시는 심지어 어딧는지도 몰랐습니다. 강원도인가 펜션많은 그런데인가 

라고 할정도로 무지했지만 요즘은 광고에서 양주옥정 옥정 하다보니 

한번쯤 가보고 싶었습니다. 

 

 

호원IC로 진입해서 의정부동을 먼저갔어요.

의정부는 가격이 상대적으로 경기도 타 지역보다 저렴해보였습니다. 

현재 대장으로 있는 롯데캐슬골드파크도 신축임에도 아직 상대적으로 

저렴한것 같아 느껴지고 구축 아파트들도 상승장에 심하게 오르지는 않아 보입니다.

 

의정부시 _ 나무위키

의정부시는 서울 북동쪽에 위치한 곳입니다. 
위로는 양주시, 동두천 그리고 북한이네요 
아래로는 도봉구 노원구가 있습니다. ( 도봉구, 노원구에 살다가 혹은 직장이 성북구 쪽이면 집값이 저렴해 이쪽으로 갈수도 있지 않을까 생각했습니다)  

인구는 46만명입니다. 인구가 지속적으로 증가해서 2010년에 41만명 15년에 43만명 20년/21년 현재 46만염을 기록하고 있다. 인구가 급속도로 성장하는건 고산지구와 민락2지구 개발로 아파트가 엄청 많이 들어왔기 때문이다. 

예전에는 지하철역의 종점이 의정부였는데 지금은 동두천으로 확장 되었습니다. 90년대말 노원구가 크게 성장하면서 의정부시 동부지역의 아파트개발도 이루어지고 서울의 위성도시 성격을 갖게 되었다.

의정부역 신세계백화점이 생기면서 주변 수요를 땡겨오게 되었다. 대형마트가 꾸준히 생기고 있고 코스트코가 있는데 미어터진다고 한다. 홈플러스 의정부점은 전체매장중 매출이 2위 
"행복로" 근처에 유명 프렌차이즈들이 많음 / 대형학원 학교 경전철 대학병원이 모여있다. 
 

의정부시 행복로

의정부시 공급

의정부는 21년 22년 23년이 공급이 과잉이고 24년부터 부족으로 나타나네요.. 

공급이 많아서 아파트 가격이 아직 크게 오르지 못한게 아닐까 생각합니다. 

이 공급이 다 끝나고 나면 의정부도 오르지 않을까 싶어요.

의정부시 시장강도, 거래량

지인 시장강도는 매매가와 전세가가 둘다 빠지고 있고 거래량은 아직 12월 집계다 다 되지는 않았지만 다른지역과 마찬가지로 줄어들었네요. 미분양도 줄어들고 공급은 아직 23년까지 과잉으로 보입니다. 

미분양이 줄어든다... 미분양은 줄어든다. 확실히 공급이 조금 해소되면 다시 시장의 흐름이 좋아지지 않을까 생각합니다. 

의정부시 학군, 학원

의정부는 한때 학군이 좋기로도 유명했는데 평준화 된이후로 공부는 많이 내려놓은 지역인것 같아 보입니다. 경민재단? 에서 운영하는 경민중학교가 월등히 성취도가 좋고 나머지는 80%되는곳도 보기가 어려운 지역인것 같습니다. 

경기도에서 유일하게 과학고등학교가 의정부에 위치한다고 하는데 너무 외곽에 있어서 의정부 사람들도 잘 모른다고 하네요. 경민중학교가 성취도평가는 높은데 실제 특목고 진학률은 아주 낮아 보입니다. 

 

 

의정부시 상권 및 입지

 

 

상권은 의정부역 근처 ( 신세계 백화점 외 다수 )에 집중되어 있고 학원가 라고 하기엔 많이 부족하지만 일정 수의 학원들이 주거지에 위치하고 있어요. 실제로 임장시 학원가 라는 느낌을 받긴 어려웠고 학교 근처에 학원들이 몇개 있기는 했지만 다른 경기도 지역들에 비해서 한참 부족해 보였습니다. 

 

편의시설은 신세계백화점 1개

마트 4개 

종합병원 4개

스타벅스는 DT가 상대적으로 많고 리저브는 없음

 

의정부시 직장 및 연봉

의정부시에 거주하느 사람들의 평균 소득은 3000~3500 정도 되어 보입니다.

서울시 중구가 5200 / 강남구가 4200 기준으로 보면 한참 부족해 보입니다. 

경기도 평균 임금 4470만원보다 평균 이하인 지역입니다.

 

 

종사자수는 1000명 이상은 없고 최대가 561명인 직장이 있었습니다.

연봉순으로 보았을떄도 새마을금고가 1위 6800만원으로 나옵니다. 

확실히 양질의 일자리가 부족해 보입니다.

 

 

 

교통

현재 의정부시에는 1호선과 의정부 경전철이 있습니다.

서울 주요 입지까지는 1시간~1시간 30분 정도 걸리며 강남역은 직행이 없어

불편하다. 교통이 안좋아요ㅠㅠ

GTX - C와 7호선 여장 호재가 있어 앞으로는 좋아질것같다는 기대를 할수 있겠어요 ! 

 

의정부 입지분석 2022. 1월 기준 ( A/B/C/D )
직장	양질의 직장이 부족함/ 서울 출퇴근	C
교통	서울 주요 일자리 지역까지 1시간 이상 걸림	C
학군	80%이하의 학교들이 대부분임	C
입지	백화점 1개 마트4개	B-
공급	22년 23년 과잉 (+인접한 양주에도 공급이 많음)	C

의정부시는 현재 거주여건이 상당히 좋아지고 있는 지역이고 민락지구쪽은 택지지구로 굉장히 잘 정돈 되어있고 상권 학원도 잘되어 있어 살기 좋아보였다. 
의정부역 근처에 신세계백화점과 더불에 중심상권 역할을 하고 있었으나 유흥시설들도 혼재하고 있어서 교육 및 거주 환경은 어려워 보였다. 가끔씩 가면 좋을것 같은 느낌이었다 . 
장암동 신곡동 금오동은 구축 아파트들과 재개발구역 ( 현재 빌라들 많은 지역 ) 그리고 신축 아파트 건설현장이 많았다. 앞으로 개발되면 많이 좋아질것 같다는 생각이 들었다. 현재 투자하기에는 금오동이 마트도 있고 환경도 괜찮은것 같은데 아직 가격이 상대적으로 저렴해 보였다. 신축 위주의 민락지구는 이미 가격이 많이 올라 전세가율이 많이 낮다. 

 

의정부시 시세분석은 다음 포스팅에서 ♥

 

읽어주셔서 감사합니다