부동산 공부 4 : 부동산 투자의 기준은 어떻게 잡을까?

 

부동산 투자의 기준은 어떻게 잡을까 ? 

작년 더 일찍은 그 전부터 나같은 2030이 부린이라는 이름으로 

부동산 공부 및 투자를 많이 시작했다고 한다. 사실 내가 시작했으면 

온국민이 다한다고 봐도 무방할정도로 뒷북녀인데 

벼락거지 부린이 등 다양한 단어들이 등장하며 너무 올라버린 부동산 가격앞에 

정말 매일 매일 근로소득을 벌고 아끼고 모으는 나또한 

몇년 사이 더 거지가 된 기분이다. 

 

그래서 급한 마음에 무분별하게 매대에 있는 책도사고 

유튜브도 이것저것 닥치는 대로 보고 광고 보고 들어가서 강의도 들어보고 

어떻게 하는지도 모른채 임장을 가보고... 사야하나 고민도 했다.

 

결로는 했으면 나또한 ... 벼락거지가 아닌 ... 벼락오브벼락 거지가 되었을지도 모르겠다. 

 

잘 알지못하고 들어간 나의 무지함과 성급함이 아마도 진짜 거지의 길로 가게했을지도 모른다는 생각을 한다. 

특히나 나는 무슨일을 시작할때 초반 기회비용이 큰 경향이 있다. 더 조심해야 하는 타입이다. 

 

이번 강의를 듣고 공부를 하며 지난 시간 아무것도 하지 않은 나 자신을 다행으로 여기며 

앞으로 어떻게 투자의 기준을 잡아야 할지 방향성을 잡을 수 있게 되었다. 

 

부동산 투자의 기준은 다음과 같다. 

1. 저평가 여부를 통해 결정한다. 
- 가치가 가격보다 높아야한다. 
- 전세가율
2. 환금성
3. 수익률
4. 원금보존
5. 리스크 매니지먼트

 

1. 저평가 여부 

해당 부동산의 가치가 가격보다 높은지를 판단할 줄 알아야 한다.

입지비교 분석을 통해 A아파트가 더 좋은데 왜 더 싸지?라는 질문을 만들어 낼 수 있는

능력이 있어야 한다. 

 

다음으로 전세가율을 비교해 봐야한다. 현시점에서 매매가가 너무많이 올라 전세가율이 너무 낮게 책정되고 있지만 서울은 60% 수도권은 70% 지방은 80%이상의 전세가율을 형성하는 부동산에 투자해야한다. 

전세가율을 살펴볼떄 

 

전세가율 = 전세가(실거주가치)/매매가로 확인해야 한다. 

 

전세가율이 50%이하이면 고평가일 확률이 높다. 

 

2. 환금성 

월세보다는 환금성을 우선으로 생각해야한다 ! 

환금성을 위해서 피해야할 아파트는 

나홀로 

1층 2층 3층  (저층)

탑층

 

3. 수익률 

잃지 않는 투자를 하려면 수익률을 꼭 확인해야한다. 

투자금 대비 내 돈은 얼마로 돌아오는가 ? 에 대해 N%에 대한 목표와 기준이 있어야한다. 

투자 1년은 잃지않는 투자를 해야하며 

투자 2년차는 10%

이 이후에도 이 10%의 수익률을 유지하는것이 Very important!

 

투자금은 단순 수익만 생각하는게 아니라 투자 기간도 생각해야한다. 그만큼 돈은 그 어떤 순간도 스스로 수익을 낼 수 있어야 한다. 

 

돈이 없고 (지금 나!) 시간이 많으면... (많지는 않지만 돈보다는 많음) -> 소액투자를 해야하고 

돈이 많고 시간이 없다면 강남투자를 해야한다. 믿고사는 강남? 정도랄까 ^^ 

 

4. 원금보존 

투자한 내 원금을 보존하기 위해서는 전세가율이 높은 아파트가 좋다. 

수익에 대한 생각도 중요하지만 떨어지는 하락에 대한 부분도 반드시 생각하고 

투자해야한다. 

원금보전의 원칙은 첫번째. 최악의 상황에서 바닥을 얼마나 칠것인가 ? 안전 마진은 얼마인가? 전세가가 빠질수도 있는가에 대해 생각해야한다. 

 

최악의 상황에서 전세가가 얼마나 떨어질것인가에 대해 생각해봐야한다. 

전세가율이 얼마인지도 확인해야한다. 

수요와 공급이 어떻게 되는지 입지에 있어 강점, 독점이 될수 있는가 또한 단기적으로 발생하는 입주 물량이 어떤지 확인해야한다. 가령 신축 대단지 분양 같은 이벤트가 있을경우 하락이 발생 할 수있다. 

 

5. 리스크 관리

리스크 관리는 공부 공부 그리고 공부 인것 같다. 

시세차익 부동산의 리스크는 다음과 같다. 

역전세 
대량공급
가격상승
수익시기

이 리스크를 줄이기 위해서 첫번째 역전세를 막기 위해서는 입지에 있어 독점성을 갖고 있어야한다. 대량공급은 3년내에 입주물량을 체크하고 가격상승을 대비해 보증금의 5~10%는 자금을 보유해서 위험성에 대비해야한다.