부동산 공부 2 : 부동산 입지분석은 어떻게 할까 ?

 

 

 

부동산 강의복기  2.2  - 부동산 입지분석 하는 방법 

나같은 부린이는 어떻게 하면 잃지 않는 투자를 할 수 있을까 ? 

사실 나에게 잃는다는건 , 내가 가진걸 잃는 그 이상이 될 수도 있다. 

 

지금 이렇게 내 생활로 돌아오는데도 많은 노력과 시간이 걸렸기 때문에 

나는 무엇보다도 보수적으로 접근하고, 잃지 않는 투자를 하고 싶고 그래야한다. 

 

부동산 구매에 가장 중요한건 무엇일까 ? 

입지. 입지 and 입지 이다. 

그러면 입지는 대체 뭘로 가치가 결정되는걸까 ? 

 

다음 여섯가지로 입지는 결정된다. 

1.직장
2.교통
3.학군
4.환경
5.호재/악재
6.브랜드

 

여기서 첫번째 직장 !! 직장 !! 직장이 엄청 엄청 중요한 입지의 결정 요인이다. 

직장이 입지의 첫번째 요인이기 때문에 우리는 입지하면 강남, 강남 그리고 판교를 이야기한다

 

서울과 수도권에서 직장이 가장 많은 곳은 가남구 서초구 영등포구 중구 그리고 송파구 이외에 지역들이 있다. 

 

그중에서도 강남과 영등포(여의도) 종로는 직장이 가장많고 교통 또한 이 세지역을 거치는 곳이 핫하다.

 

2030년 서울 플랜에는 

도심 - 강남 영등포 여의도

광역중심 - 용산 청량리 왕십리 마곡 가산 대림 잠식 수색 상암 삼계 창동 

그리고 지역중신 

지구중심으로 나온다 .

 

그 다음이 교통이다. 교통도 직장과 뗄수없는 관계이다. 

그만큼 서울은 2호선 3호선이 다니는 곳이 가장 좋은 노선이며 부동산 입지에 가장 큰 영향을 미친다. 

 

그리고 또 교통으로 확인해 보아야 할 사항은 

강남까지의 접근성이다. 가장좋은 입지 (S등급)은 강남까지 30분이내 

그리고 그 다음이 1시간 이내의 지역들로 구분된다. 이 강남까지의 시간이 중요해서 

그렇게 사람들이 GTX에 열광하는 듯하다. 

사실 나는 작년까지 GTX가 뭔지도 몰랐다 ;;;;

 

다음으로 살펴볼 입지분석의 중요한 요소는 학군이다. 

우리나라는 교육열! 학군이 입지에 중요하게 작용되는 요인이라고 할수 있다. 나는 지방에서 컸고 해외에서 살아서 사실 치열하게 입시전쟁을 치뤄본 기억이 없다. 그래서 학군에 대해서 크게 공감을 못했지만 부동산 공부하며 오히려 더 ~ 많이 학교 정보에 대해 알아본것 같다. 

 

https://asil.kr/asil/index.jsp

 

지역의 분위기/학교정보는 아실 사이트에서 알아볼수 있고 맘카페등 지역카페에서 정보조사가 가능하다고 한다. 

또한 나는 중학교는 크게 중요하다고 생각 안했는데 정작 중학교가 중요하다는건 이번 강의를 통해서 배웠다 

강남구, 서초구 그리고 경기도는 분당구에서 가장많은 중학교들의 학생들이 특목고에 진학한다는 통계를 보고 

ㅏ..ㅏㅏㅏㅏㅏ...ㅏㅏㅏㅏㅏ 했다 

 

환경이다. 이건 당연하게 알고있던 사실 

공원 백화점등 편의시설이 있으면 좋은건 아마 다들 아는 사실일것같다. 

여기서 중요하게 생각할 부분은 내 가 아니라 나의가족이 살아도 좋은것인가?를 새각하고 결정해야한다. 

 

부동산의 입지에 영향을 미치는 호재/악재 

사실 나는 호재/악재보다는 다른 요인들에 포커스를 맞추고 호재와 악재는 

있으면 좋고 없어도 어쩔수 없는 부분으로 보고 접근하는게 좋을것 같다는 판단이다. 

 

마지막으로 지역의 브랜드이다. 

나는 이 부분을 아파트의 브랜드로 착각하고 있었다. 롯데캐슬, 래미안, 자이 등 요즘은 어린 아이들도 

"저는 OO에 살아요 ~" 라고 말한다. 내가 어릴떄는 저는 ~동에 살아요 라고 했던거 같은데 

이건 내가 주택에 살아서 그런거 같다 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 브랜드는 아파트의 브랜드가 아니라 

지역의 브랜드이다. 사람들이 들었을때 저는 분당에 살아요 ! 혹은 저는 강남에 살아요와 같은 

지역이 주는 느낌을 브랜드라고 하는것 같다. 

 

잘하는 투자, 좋은투자는 입지에서 결정된다고 했다. 

그 입지에서 아파트 가격이 현재 저평가인지 고평가인지를 판단한 후 접근해야한다. 

 

이번 강의에서는 입지분석을 어떻게 하는지에 대해 배웠다. 

다시한번 입지는 곧 가격이며 잘사는 아파트인지 잘못산 아파트인지의 근거기준이 된다. 

 

다음 체크리스트로 입지 분석 연습을 해봐야겠다. 

 

 

위 사항을 꼭 기억하고 이번강의에서 배운 입지분석 연습으로 

저평가 된 아파트를 찾으러 가보자.

 

아파트 입지분석 정리