독서일기 2 :: 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

 

 

요즘 푹 빠진 부동산 책과 칼럼들중 이번주는 

"전세가를 알면 부동산 투자가 보인다" 라는 책을 접하게 되었다. 

 

2018년도 출간된 도서라 다소 엄청난 폭등기 전?에 혹은 시작?시기에 쓰여져서 

지금이랑 조금 많이 다르면 어떻하나라는 아주 초보적이고 무지한 생각으로 시작한 책이지만 

나같은 부린이 / 부동산초보들에게 꼭 읽으면 기준을 알려주는 책인것 같다. 

 

독서노트

1. 목표금액을 적당하게 정해놓고 그 목표액을 달성하면 더 이상 돈을 벌기 위한 노력을 중지할 필요가 있다. 

너무 욕심내지 마시고 투자에 손을 놓는 것도 행복으로 가는 지름길이다. 

 

차례는 아파트 가격을 쥐락펴락하는 "심리/전세/정책"으로 설명하고 부동산 투자에 숨어있는 비밀로 이어졌다.

 

1-5. 미분양이 많아지면 집값이 내려갈까요?

- 미분양이 아니라 "입주 미분양"을 확인해야한다. 

 

버려야할 행동 

집값이 내려가면 사겠다? "그렇게 되면 내집이 아니려니 생각하겠습니다" 

버려야할 행동 

 

 

아파트만의 특징 

부동성 ( 움직이지 않음 )

부증성 ( 한정된 재화 )

필수요소 ( 의식주의 한가지 요소 )

 

 

전세의 실수요와 가수요 

실수요 : 실제로 살려는 사람

가수요 : 당장 살꺼 아닌데 미리 알아보는 사람 

*가수요가 많아지면 전세가가 올라간다. 

*전세가(임대가)는 절대로 매매가를 넘을 수 없다. 

 

 

역전세 : 예를들어 세입자가 3억전세에 살고 있는데 역전세가 일어나면 다음 전세가가 내려서 2억8천으로 전세가 들어오면 내가 2000만원 썡돈을 구해서 메꿔서 3억을 내줘야함.

 

역전세가 언제 나오는지?

1) 대규모 입주 물량이 한번에 쏟아질때 ( 신도시 주변 - 단, 일시적인 현상 )

꾸준히 물량이 많아야 하는데 신도시 같은 경우는 2-3년 입주물량이 나온다음 다시 없어지므로 원상복귀 - 폭등으로 이어짐  / 대기물량이 없어야함

 

통계상 보여지는 입주물량은 전국을 단위로 나오는것이므로 속지 않도록 한다. 

 

전세가는 진짜 매매가를 볼수 있는 기준이 된다. 

전세가 비율이 거의 고정되어 있어 매매를 원하는 사람들로부터 기준 역할을 해온 것. 

전세가는 매매가 지지역할을 한다. 

 

우리나라 아파트 경기 사이클

1) 폭락기  - 폭등이 있지 않으면 폭락은 절대 오지 않는다 

폭등이후에 폭락이 오는 이유는 -사람들의 심리떄문

투자자는 장기적인 안목으로 자금의 계획성을 준비해야한다. 

전세가가 받쳐 주므로 잠깐 떨어져도 바닥을 치지는 않음 

정책 - LTV DTI 금리 우대정책이 대폭 완화 / 세금 일시적 면제 정책 

매수자 우위 시장이 됨 / 신규분양 자제 , 정부 직접 공급도 줄어듬 미분양 아파트 넘쳐남 

 

2) 하락 안정기 - 전세가가 서서히 상승하는 시기 

언론의 부정적이고 소극적인 뉴스 

정부의 부양책

매매가는 상승하지 않음

-살려고 준비해야 할 시기 

 

3) 상승 안정기 

전세가와 매매가가 동시에 올라가는 현상 

갭 투자가 성행하는 시기 

 

4) 폭등기 

2배 정도 오르는 것이 폭등기 

분양 물량이 대폭 증가함 

매도자 우위 시작 

정부의 강력한 규제 

 

다음에 다시 찾아오는것은 폭락기 1-4번 무한반복 사이클 

 

 

적당한 시기에 더이상의 욕심을 버리고 적당한 가격에 매도하는 것 ! 

 

 

최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것말 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로 한 채 계약을 진행하는 것이 좋다. 

 

갭투자의 좋은 시기 : 하향안정기가 끝날 무렵 

- 매매가가 고정되고 ( 정체되고 ) 전세가가 치고 올라와서 거의 매매가와 근접하는 시기 

 

TIP : 부동산에 전세부터 최고시세를 맞춰주면 매수를 진행하겠다는 제안!

 

집값은 언제 내려가나요? 

1) 한 지역에 최소 3-4년 이상 공급과잉이 있을때 

2. 공급 물량이 과잉되는 기간동안 폭등이 있을것 ( 갭이 상당히 클떄 ) 

3) 너무 비싼 분양가로 인해 더 이상의 프리미엄이 형성되는것이 어려울때 

4) 투자자들이 묻지마 투자가 성행할 떄