독서기록3 : 쏘쿨의 수도권 꼬마 아파트 _ 부린이성장도서

 

이번주 부동산 성장도서로 

쏘쿨의 수도권 꼬마 아파트 도서를 읽었다. 

 

다소 시기가 지난 책이라 생각해서 

지금 읽으면 책이 쓰여졌을때 16년이랑 다소 다르지 않을까라는 

아주 초보적인 생각이 책을 읽으면서 바뀌었다. 

 

부동산에 대해 가르침을 주는 책들의 공통 적인 메시지들을 

하나 둘씩 찾아가고 있으면 바른길로 가고 있는 것일까? 

 

쏘쿨님의 수도권 꼬마아파트 목차는 

이후에는 타이틀만 봐도 내용이 기억났으면 하는 의미해서 

한번 다 써보았다. 제목만 봐도 내용이 어느정도 떠오르고 연결되는 부분이 있었고 

마지막에 질문은 마치 책을 책 얼마나 잘 읽었는지 보자라며 질문을 하시는것 같았다. 

 

1장. 내 집을 꼭 사야하는 이유
- 월세에서 전세로만 옮겨도 성공이다?
- 내 집이 아니면 언젠가는 떠나야 한다 
- 인생을 통쨰로 바꾸는 내집 

2장. 꼬마 아파트로 시작하라 
- 젊을 떄 구입한 꼬마 아파트가 인생을 바꾼다
- 잘 산 꼬마 아파트 하나, 열 빌라 부럽지 않다. 
- 내 집 마련을 위한 황금 법칙 3가지 : 저축하고 매수하고 갈아타라
- 생애 첫 번쨰 내집, 콕 집어 찾는 법 

3장. 서울 수도권 완전정복
- 서울 수도권을 공략해야 하는 이유
- 서울 수도권 수요, 언제나 맑음 
- 지도로 서울 수도권 한눈에 파악하기
- 도넛 공식 : 전철 2호선과 서울 외곽순환 고속도로 

4장. 서울 수도권 꼬마 아파트 핵심지역 
- 여전히 뜨거운 도시, 서울 
- 접근성과 거주성 둘 다 잡은 경기도 
- 서쪽의 보석, 인천

5장. 내 집 내련 마인드맵 만들기 
- 구체적인 전략을 시각화 하라 
- 시세 지도를 만들어라 


6장. 실전으로 익히는 내 집 마련 노하우 
- 내집 마련을 하면서 배우는 경제 이야기 
- 돈을 시각화하라 ( 자금계획 엑셀표 ) 
- 내 집 마련을 하면서 만나는 사람들과 그 이야기들 
- 부동산 전문가는 태어나는 것이 아니라 만들어지는 것이다. 
- 초보자가 반드시 피해야 할 4가지 

7장. 내 아파트 속속들이 알아보지 
- 면적이 뭐길래 
- 아파트 구조도 이해하기 
- 아파트 안팎 꼼꼼히 살피기 
- 주변 환경 체크 
- 집의 가치를 끌어올리는 리모델링 
 
8장. 쏘쿨의 내집 마련 고민 상담소 
- 인구가 감소한다는데 괜찮을까요 ? 
- 주택 보급률이 100%너었다는데 굳이 집을 사야 하나요 ? 
- 집값이 너무 비현실적인 것 아닌가요 ? 
- 대출 금리가 상승하면 어떻하나요? 
- 집값이 하락하면 어떻하나요? 
- 새 아파트 가격만 오른다는데요? 
- 전세 보증금은 안전한가요? 
- 가격이 하락하지 않는 집도 있나요 ? 
- 집을 사기에 좋은 시기는 언제인가요 ? 

 

 내용 및 줄거리 

p. 23 

만약 3년전 당신이 전세를 선택하지 않고 집을 샀다면 지금은 어떤 삶을 살고 있을까 ? 

나는 전세를 살아본적은 없지만 주구장창 돈묶이는게 싫어서 떼이면 어떻하나 생각에 월세만 살았는데 

갭으로라도 집을 샀으면 어땠을까 나는 지금 보다 더 나아졌을까 아니면 투기로 인해 더 어려움을 겪고 있을까 라는 생각을 했다. 아마 후자일것 같다. 지금처럼 책도 강의도 공부도 없이 샀었더라면 아마 난 그 돈만큼의 비싼 배움을 했을것같다. 

 

p.29 

몸은 여기, 현재에 있되 생각은 항상 미래에 있어야 한다. 

 

p.36 전철 역세권을 체우선으로 적당한가격 / 대단지 / 편의시설 그리고 무조건 아파트

p.40 아파트는 환금성이 좋다. 꼬마 아파트는 다음에 당신이 목표로 하는 집으로 가는 징검다리이다.

 

p.45 너무 늦은 시기란 없다. 이곳 저곳을 잘 비교해보고 가장 적게 오른 집을 사면 된다. 

아파트는 그냥 오른다. 우상향한다. 그 어떤시기든 빅분석을 잘해서 사기만 하면 된다.. 

 

p. 54. - 생애 첫번째 내집

 1) 첫번쨰 조건 : 전철역부터 반경 800m원 안에서 찾아라 / 직장출퇴근을 고려해라 ( 30분이 넘어가면 안됨)

서울에서는 2호선이 가장 핫하다. 서울 3대 업무지구를 모두 갈수 있는 노선이기 때문이다. 

최근 뜨고 있는 노선 - 9호선 / 7호선 / 경의중앙선/ 공항철도 - 2016년 기준 

 

- 육아와 교육이 우선인 사람들 : 육아를 도와줄수 있는 가족 거주지 중심으로 그다음 고려대상이 직장 

초등학교가 단지내에 있으면 아파트가 더 비싸다 / 아이들이 안전하게 다니는 곳은 인기가 많음 + 상가에 학원이 많으면 더 좋음 

 

지도에 색이 다른 두개의 펜으로 

서울 외곽순환 고속도로를 그리고 // 전철 2호선 라인을 그려본다 . 

그리고 공부를 누군가 홍대입구에서 일산을 어떻게 가야되냐 등 랜덤으로 물었을떄 바로 대답할 정도로 알고 있어야 한다. 수도권 전체를 공부해야한다. 이정도 공부하면 숲을 공부하는 것이고 그 이후에 동네 동네 나무를 공부하고 가봐야한다. 

출처 : 네이버지도

서울에서 집을 마련할떄 최대치는 서울외곽순환 고속도로 근방까지 도넛모양에서 1기 신도시들이 그 주변에 만들어짐 1기 신도시 ( 고양 일산 / 성남 분당 / 안양 평촌 / 군포 산본 / 부천 중동 ) 

 

서울 입지 포인트 플러스 요인은 얼마나 빠르게 2호선을 탈수 있는지 

수도권구역

 

 1) 노원구 

서울시에서 송파구 - 강서구 - 노원구 3번째로 인구가 많은 자치구 

상계동 중계동 하계동이 노원구의 중심

7호선 전철 이용 

4호선 전철 이용 

학원가 / 맹모들 모이는 곳 : 중계동 은행사거리 유명한 하권이 많은 

근처 갈매지구 (구리) 별내지구(남양주) 다산신도시(나양주) 

서울 둘레길 코스의 시작점

수락산 불암산 주랑천 당현천 맑은 공기 

도로부족 - 상습정체 

추천아파트 ) 중계그린아파트 (단지내 중원초등학교 있음)

 

2) 도봉구 

창동이 중심지 / 서울에서 가장 저렴한 지역

1호선 4호선 더블 역세권 창동역

 

3) 중랑구 

6호선으로 강북업무지구 

경의 중앙선으로 왕십리역에서 분당선 환승 강남업무지구 

상봉 망우역 주변 핫함 

신내동 일대의 아파트 추천 

중랑구 신내동 신내9단지 진흥아파트 추천

 

4) 송파구 

거여 1단지 아파트 

5) 강동구 

길동 우성 아파트 

6) 강서구 

7) 금천구 

- 가삱디지털단지  구로 디지털 단지 여의도 직장인 출퇴근 근접지역 

관악산 산지위에 대규모 아파트 

강남순환도시 고속도로로 금천구에서 강남으로 자차 접근성이 좋아짐 

독산공 주공 14단지 아파트 

 

8) 관악구 

서울 동남쪽 2호선 정거장이 많음 

여의도 까지이 접근성도 좋음 

입지 대비 저평가 지역 

 

9) 동작구 

중앙대 숭실대가 있어 원룸 자취 많음 

전철 7호선 9호선 - 강남 여의도 

전철 1호선 - 시청 업무지구 

전철 기준으로 3대 업무지구 중심

 

10) 마포구 

직장인들 선호지역 

공덕역 4개 호선 - 4통8달

마포구는 서울 북서쪽의 교통 중심을 담당 

 

11) 서대문구 

2호선이 지나는곳 아닌곳 천차만별 

북아현 뉴타운 가재울 뉴타운 

 

p. 117. 경기도 소개 

1) 구리시 ( 인창동 / 교문동 / 수택동 - 아파트 밀집 지역 ) 

구리는 서울 접근성이 좋은 곳이니 조정기 시점마다 관찰이 필요 

구리사는 사람들 주요 동선 : 구리역 - 왕십리역 - 2호선으로 강북 업무지구 가는 사람 많음 

구리역 북쪽에 인창동에 꼬마 아파트가 많고 외곽순환 고속도로 구리 IC 앞 교통이 편함 

다산신도시가 큰 영향을 미치는 지역 

 

2) 남양주시 

3) 하남시 

4) 광주시 

5) 광명시 : 강남 순환고속도로 시작지점 / 하안동이 가성비가 높음 / 7호선 타고 강남접근 // 1호선 독산역 이용 강북 업무지구로 출퇴근 // 하안동에 대단위 아파트 단지 밀집해있음 

 

6) 부천시 : 7호선으로 가산디지털 접근성 좋음  / 1호선 송내역 부천역은 급행으로 서울로 빨리갈수있음 

부천은 북쪽이 주로 공장지대 / 1호선 남쪽은 재개발지역 // 7호선 1호선 이용해 출근하면 중동 상동 봐야함 

만족도 높은 지역 // 주변도로가 잘 되있음 서울 외곽 순환 중동 IC /  경인고속 부천 IC 바로 옆에있음 

설악마을 주공 아파트 

 

7) 군포시 : 1기 신도시 // 산지에 자리잡음 //베드타운 // 강남까지 40분 소요 // 퇴계주공 3단지 아파트 //산본동 가야주공 5단지 아파트 ( 4호선 수리산역 출구 바로 앞 -2550세대 )

 

8) 안양시 평촌 : 4호선으로 사당까지 20분 평촌 학원가는 유명함 

9) 성남시 판교 : 수정구 / 중원구 ( 재개발지역 ) , 분당 / 판교신도시 

10) 고양시 : 전철 3호선 라인 - 신도시 일산  // 경의 중앙선 라인 - 구도심 일산역 // 덕양구청 근처 화정역 

신도시 일산 ( 환경 /교육 편의시설 // 시청역 업무지구 출퇴근자 많음 

전철 3호선과 경의중앙선으로 강북업무지구 접근 용이 

대부분이 평지 

일산동구 / 일산서구 - 새아파트 많음 

덕양구 원흥지구 삼송지구 - 서울 접근성 좋아서 서울 사람들 많이 살고 있음 

추천지역 덕양구 화정동 / 원당동 / 행신동 - 행신역에서 DMC까지 11분 홍대까지 15분 // 홍대에서 2호선 환승 

경의 중앙선으로 서울역갈수 있음 강북 업무지구로 접근이 좋음 

강남출퇴근은 화정동이 좋음 

일산동구 백석동 - 백석역에는 마트와 터미널 있음 근처에 호수공원 마두공원 근린공원이 많음 // 백성동은 초 중 고 학군이 좋고 학원가 유명함 

 

덕양구 성사동 - 구시가지 - 재개발 구역이 많음 

추천- 백성동 백송마을 한신 아파트 

덕양구 신원당 9단지 태영아파트 

 

p. 136. 14- 인천

인천은 서울 출퇴근이 가능한 전철 라인 쪽 위주로 봐야함 

1) 부평구 - 부평동, 산곡동, 부개동

공항철도 계양역, 전철 7호선 부평구청역 // 1호선 부평역

부개동 - 7호선 개토으로 교통이 획기적으로 좋아짐 // 뉴서울아파트

부평동 - 시장있음 

삼산동 ( 인천에서 가장 살기 좋은곳 중에 하나 ) 깨끗한 신도시 느낌 

 

2) 계양구 - 작전동 /용종동

계산택지 지역 대규모 아파트 단지 

공항철도로 서울역까지 28분 

병방동  - 1호선 임학역 주변 지역  ( 편의시설 많음 // 교통이 좋은 지역 ) 계양 IC 접근 용이

-계양구 병방동 학마을 한진 아파트 ( 서해 영남 서원 한진 4개가 학마을에 있음 ) 

 

 

p. 146 // 5. 마인드맵 만들기 // 시각화하기 

마인드맵 만들기 

내집 마련 체크리스트 

시각화하기 / 인터넷 사전조사/시세지도만들기/자금계획 엑셀표/부동산 방문조사/집 매수 후 수리 임대 

 

p.151 시세지도 만들기 

시세지도를 만들때 날짜를 기재 

-방법 : 지도를 구한다 / 아파트 단지별 평형별 매매 전세가격 근처 신규아파트 분양가격  / 편의시설 ( 전철역 버스노선 마트 백화점 공원 병원 학교 학원) 표시/ 시세 지도 안에서 입지별 아파트 가격 가성비 비교 

 

tip ) 자세할 수록 좋다 /지역시세도 함께 조사한다 / 전철역 근처 중요 시세 변동사항을 기록한다/ 단지들의 색구분을 해서 비싼단지 저렴한 단지 보통 단지 구분한다 // 관심있는 단지는 확대 조사 // 관심없는 아파트는 X 표기 - 선택과 집중 

 

여행3번간다 : 한번은 다녀온사람의 후기와 사진으로 두번쨰는 실제 가서 느끼고 세번째는 다녀와서 추억 

 

부동산 공부하는 방법 

책을 많이 읽어라- 부동산을 돌아다녀라 - 꼬마 아파트부터라도 시작해라 - 공부한것을 기록하라 - 다시 책으로 돌아가라 - 그리고 이 방법을 무한 반복하라 .

 

 

지역명으로만 검색하지 마라 

예) 오리역 800m 로 검색 

 

현장에 직접가서 확인해라 

옆동네의 도움을 받아라 

예) 평촌정보는 산본가서 물어보고 산본은 평촌가서 물어보라 

임장시 아이스브레이킹필수 

예)동네 터줏대감을 찾아라 ( 동네 오래된 슈퍼마켓, 세탁소 사장) 

연습하기 1 ( 자기소개하라 / 대답하기 쉬운 질문부터 해라 (예. 관리비 얼마나 나오나요?) / 기준점을 던져줘라 ( 15만원 정도 되나요 ? )/ 주변에 보이는것으로 이야기를 풀어라 (예. 초등학교)/ 생활이야기 ( 지하주차장은 어떄요 ? ) 

 

계약하기 전에 윗집 아랫집을 꼭 방문해라 

안녕하세요. 윗집으로 이사올 사람인데 누수가 있나 해서요.

임장갈때는 낮/밤 적어도 두번 이상을 가야한다 ( 밤낮이 다른 동네가 많다 ) 

 

부동산 사장님이랑 친해져라 

물건지 부동산 ( 주민들 이동하는 동선에 있는 부동산/ 아줌마들 동선 / 상가들이 모여있는곳의 부동산 )

코너에 있는 중개업소 

 

아이스브레이킹2

자기소개 ( 전세집 구하려고 왔어요. 이쪽으로 직장이 있어서요. 방2개 잇는 20평대 아파트면 좋겠어요) 

현재상황 ( 최근에 돈을 잃어서;; 얼마밖인데 ~)

사는지역 (지금은 ~에 살고잇는데)

과거 현재 미래 ( 출퇴근이 너무 어려워서 집을 알아보는데 여기서 ~타고 출퇴근이 좋아보여서요)

동네이야기 (지인이 이 근처에 사는데 여기를 추천해주더라구요)

칭찬 ( 사장님 부동산이 ~ 이래서 좋은거 같아요 ) 

 

매도자의 사연을 들어라 

돈이 급해서 파는 매도자에게는 계약금을 더 주고 금액을 깍는 시도 ! 

인테리어는 동네 인테리어 사무실 통해서 하려면 그분이 하셨던 집을 한번 볼수있는것도 좋다 

공사 기간에는 가급적 자주 찾아가서 확인한다. 

 

 

초보자가 피해야 할 4가지 

1) 조급함 - 집을 살때는 최소 두세달 이상 넉넉한 시간을 가지고 알아봐야 한다. 20채 정도 보기전까지 결정하지 않는다 2) 호재는 호재일뿐 .  바라거나 예측하지 마라 

3) 디귿자 싱크대에 현혹되지 마라 

- 본질을 가치 / 입지를 볼것 / 안보다 밖을 많이 볼것 

4) 좋은 물건을 나쁜가격에 사지마라 

 

 

아파트 안팎 꼼꼼히 살피기 

1) 아파트 외부 : 입구/ 엘리베이터 / 복도 

2) 아파트 내부 : 현관문(녹슬었는지/휜데는 없는지), 인터폰 잘 작동하는지 / 신발장(크기확인) / 거실(낮에 전등을 다 끄고 봐야한다 - 일조량 체크) / 방 / 주방 / 다용도실 / 욕실 / 샷시( 주저앉은데가 없는지) / 창문( 이중창으로 되어있는지 )  / 보일러 / 배관 등 

안방 ( 3m) 장롱이 들어가는지 확인 / 장롱뒤편으로 곰팡이가 없는지 

집의 방향 확인은 거실을 기준으로 한다. 

 

주방은 냉장고자리 - 세탁기자리 - 식탁자리 순으로 확인 

다용도실 - 보일러실 확인 

욕실 - 콘센트 욕조 환풍기 변기 

벌레 있는지 없는지는 ( 신발장 / 싱크대 - 벌레제거제가 있는지 없는지 보고 확인) 

쏘쿨 수도권 꼬마아파트 

쏘쿨 수도권 꼬마아파트 

쏘쿨 수도권 꼬마아파트